房地产营改增是指营业税改增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。关于房地产营改增相信很多人都不清楚，下面就和小编一起来看看房地产营改增最新政策，顺便来说说房地产营改增实施时间以及房地产营改增增值税计算，感兴趣的朋友一起来看看吧。

一、房地产营改增最新政策

1、房地产营改增最新政策中最大的优点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。在经济新常态下，国家不断调整税收政策，以减轻企业税收负担，促进经济稳步长远发展，“营改增”是中国目前规模最大的结构性减税措施，对各界与各行业的影响广泛而深远。

2、“营改增”之后，房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税（价外税）变成了增值税（价内税）。

3、企业在缴纳增值税之前要进行纳税人认定，不同的纳税人的采取的税率不同：一般纳税人的适用税率为10%；小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人的适用税率没有变化，仍然是5%，并规定对于企业的老项目和特定应税行为，一般纳税人可以选择使用简易计税办法来缴纳税费，但一经选择，36个月不得变更。

4、营改增”后应纳税额分为两类：

对于一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝销项税额－进项税额，另规定，当期的销项税额少于进项税额的企业，其少的那部分可以结转到下期用来继续进行税款的抵扣；

对于小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝含税销售额/（1+税率）*税率。

5、“营改增”后纳税人认定两者的分界线变为500万（工业与商业相同）

二、房地产营改增实施时间

1、房地产营改增实施时间是2016年5月1日，财政百部、国家税务总局2016年3月24日公布：自2016年5月1日起，将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则。

2、自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试度点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加标准。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

3、自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产行业全部营业税都被纳入试点范围，由原来的缴纳营业税变为增值税。实行营改增后，房地产税率变为百分之十一。

三、房地产营改增增值税计算

（一）房地产营改增增值税计算

1、个人转让住房在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳度增值税，不缴纳营业税。

2、营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。

3、营改增后卖房增值税计算方法：增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率。

附加税=增值税x税率。

4、营改增道后卖房增值税计税举例：以100万房产交易额为例

（1）征收营业税时：

①营业税=100万x5%=50000元

②附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元

③营业税及其附加税共56000元。

2、变成增值税后：

①增值税=100万÷(1+5%)x5%=47619元

②附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元

③增值税及其附加税共53333元。

3、综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。

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